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[信用评分]禹洲地产:土地成本翻倍 经营现金流转差

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

  基本观点:

  新浪财经上市公司研究院针对于禹洲地产股份有限公司(下称“禹洲地产”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予禹洲地产的主体信用评分为77.2。

  禹洲地产1994年成立于上海,经过多年的积累,在总资产规模达到1432.07亿元,当前保持稳健且较快的增长速度,在继续深耕厦门和福州两大核心城市的基础上,近几年公司经营发展处在良性进取的阶段。上半年销售回款增速较快,拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,土地储备充足也多分布在一二线城市。公司整体财务杠杆率低,融资成本稍高,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

  同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,禹洲地产上半年拿地成本明显提升,近几年的毛利率有下滑趋势,房地产调控对于整个地产行业以及禹洲地产的拿地节奏均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响,同时公司上半年经营现金流出现大幅流出的情况。

  概况数据(2019H):

  

  优势:

  规模近年来稳步前进,禹洲地产1994年成立于上海,经过多年的积累,在总资产规模达到1432.07亿元,当前保持稳健且较快的增长速度,在继续深耕厦门和福州两大核心城市的基础上,近几年公司经营发展处在良性进取的阶段。上半年销售回款增速较快,拿地与销售的比例处于平稳可控的水平。2019年上半年实现营收116.84亿元,同比增长26.25%,归母净利润16.39亿元,同比增长23.22%。此外,国资背景的华侨城加入成为第二大股东,有望进一步为公司增信。

  

  长期平稳的业绩表现,禹洲地产过去十年加权ROE,除2012年为12.79%外,均超过15%,业绩起伏较小。凭借着较强的开发能力,毛利率长期维持在30%左右,净利润率在15%左右。较高的利润率水平也是禹洲地产在杠杆率较低且周转率一般的情况取得较为客观的净资产收益率的根本原因。

  

  主要聚焦在一二线,土地储备风险更低,目前禹洲地产的土地储备主要聚集在一二线城市,占比约为80%,主要集中在海西、长三角、环渤海等区域。公司的土地储备较为充足,相当于公司上半年销售的9.16倍,能满足未来4年左右的销售,且公司可售楼面地价为5580元/平方米,整体盈利有所保障。

  

  公司融资成本稍高,杠杆水平稳健,2019年上半年,禹洲地产的加权平均融资成本为7.47%,在行业融资面趋紧的大环境下,龙头房企的融资更受青睐。禹洲地产的资产负债率和净负债率一直控制在较为合理的水平。各项偿债指标合理,禹洲地产的短期债务占比为24.6%,一年到期的债务相对可控,且账面资金足够覆盖。

  

  关注:

  上半年拿地成本大幅上升,2019上半年,禹洲地产的拿地成本大幅上升至元/平米,当期销售均价与拿地均价之比仅为1.38,骤升的土地成本或压缩公司的利润率表现,公司毛利率已从2012年的39.63%逐渐下降至2019年的26.99%。受行业调控政策的影响,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

  

  经营现金流转负,截止上半年,克而瑞数据显示,禹洲地产上半年销售额同比增长42.5%,而同期公司的拿地金额与销售金额之比达到0.5,伴随着销售的快速增长,公司的拿地力度也有所提升,导致公司上半年现金流出净流出的情况。尽管融资是资金来源的重要渠道,但经营现金流是融资回款之外的另一大资金来源,而且健康的经营状态是持续流入的经营现金流。

  关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

  改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显着的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以禹洲地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

  进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

  因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

  

  责任编辑:李勇飞

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